| 文號 | 宜興市人民政府令[0]79號 |
| 制發(fā)機關(guān) | 宜興人民政府 |
| 成文日期 | 2012-08-23 |
| 文件類別 | |
| 文件狀態(tài) | 執(zhí)行中 |
《宜興市物業(yè)管理辦法》已經(jīng) 2009年3月30日市政府第19次常務會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2009年5月1日起施行。 市長：王中蘇 二○○九年四月十九日 宜興市物業(yè)管理辦法 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。本行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)按下列規(guī)定實施分類管理： （一）新建住宅區(qū)和配套設施齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理； （二）配套設施不齊全的原有住宅區(qū)，通過整治逐步創(chuàng)造條件，推行物業(yè)管理。未實行物業(yè)管理前，由各鎮(zhèn)人民政府、園區(qū)管委會、街道辦事處（以下統(tǒng)稱屬地政府）根據(jù)住宅區(qū)的實際情況，實行專項物業(yè)服務； （三）配套設施齊全的機關(guān)、學校、商業(yè)、工業(yè)區(qū)等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。 第三條 市建設行政主管部門（以下簡稱市建設部門）是本市物業(yè)管理行政主管部門，其下設的市物業(yè)管理機構(gòu)負責本市物業(yè)管理的日常監(jiān)督管理工作。 市規(guī)劃、城管、環(huán)保、工商、物價、公安、財政等有關(guān)職能部門，應當按照各自職責分工，協(xié)同實施本辦法。 第四條 屬地政府應當按照屬地管理的原則，明確相關(guān)機構(gòu)負責物業(yè)管理工作，加強對本地區(qū)物業(yè)管理的指導、監(jiān)督、管理，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合管理范疇。 第五條 市人民政府扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的管理機制，提高物業(yè)管理水平。物業(yè)服務企業(yè)享受促進服務業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)量較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。 第七條 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主的權(quán)利、義務和業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當履行的職責，按照國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域只成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域具備有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會： （一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50％以上； （二）已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30％不足50％，但使用已超過一年的。 只有一個業(yè)主，或者業(yè)主數(shù)量較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第八條第一款所列情形之一的，建設單位應當及時向市建設部門提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建設面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料。建設單位未及時報告的，經(jīng)20％以上（含20％）的業(yè)主聯(lián)名提議也可以直接向市建設部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。 市建設部門接到建設單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應當會同屬地政府指導業(yè)主推薦產(chǎn)生首次業(yè)主大會籌備組成員，組成首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。 籌備組由業(yè)主、建設單位和屬地政府等代表組成，籌備組人員的人數(shù)應當是5至15名的單數(shù)?；I備組組長由屬地政府派員擔任。籌備組組成人員確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于7日。 第十條 籌備組應當做好以下工作： （一）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； （二）參照市建設部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案； （三）確認業(yè)主身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)； （四）通過直接提名或者采取10％以上的業(yè)主聯(lián)名推薦等方式確定業(yè)主委員會成員候選人； （五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 第十一條 籌備組自成立之日起30日內(nèi)，在市建設部門和屬地政府指導下，召開首次業(yè)主大會，討論通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等內(nèi)容，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 首次業(yè)主大會籌備費用由物業(yè)建設單位承擔。 第十二條 業(yè)主大會分定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一）有20％以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，市建設部門和屬地政府應當督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議。 第十三條 業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，必要時也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。 采用集體討論形式時，業(yè)主數(shù)量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表應當持有其所代表業(yè)主的書面委托意見。到會業(yè)主代表所代表的業(yè)主擁有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分要占建筑物總面積的過半數(shù)，且所代表的業(yè)主人數(shù)要占總業(yè)主人數(shù)的過半。 采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主并及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。返回意見的業(yè)主所擁有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分要占建筑物總面積的1/2以上，且人數(shù)要占總業(yè)主人數(shù)中過半。 第十四條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會召集主持。業(yè)主委員會應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將會議主要議題、方式、時間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會會議，應當事先告知市建設部門、屬地政府。市建設部門、屬地政府可以派人列席會議。 需要物業(yè)服務企業(yè)列席業(yè)主大會會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托代理人應當列席會議。 第十五條 下列事項由業(yè)主共同決定，并在業(yè)主大會上審議通過： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （五）籌集和使用專項維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）審議決定業(yè)主委員會的工作權(quán)限和活動經(jīng)費； （八）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的工作報告； （九）改變和撤銷業(yè)主委員會的不當決定； （十）決定業(yè)主大會訴訟事宜； （十一）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主大會決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主和占總業(yè)主人數(shù)2/3以上同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，并按規(guī)定履行下列職責： （一）召集和主持業(yè)主大會； （二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則及其修訂草案并報業(yè)主大會通過； （三）經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)服務企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)服務合同； （四）經(jīng)業(yè)主大會批準，負責維修資金的管理和使用，當維修資金不足時，進行續(xù)籌； （五）審定物業(yè)服務企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施； （六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的管理服務活動； （七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定； （八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、市建設部門和屬地政府的監(jiān)督； （九）督促業(yè)主和使用人遵守管理規(guī)約和有關(guān)規(guī)定； （十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是5至15名的單數(shù)，業(yè)主委員會委員每屆任期3年，可以連選連任。 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 業(yè)主委員會可以聘用專職或兼職執(zhí)行秘書。 第十七條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件： （一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； （二）遵守國家法律、法規(guī)； （三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、模范履行業(yè)主義務，按時交納物業(yè)服務費用； （四）熱心公益事業(yè)，自愿為業(yè)主服務，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （五）具有一定組織能力，具備必要的工作時間； （六）本人不得在本區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)中任職。 第十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格終止： （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的； （二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的； （三）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （四）有犯罪行為的； （五）辭職獲準的； （六）拒不履行業(yè)主義務的； （七）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 業(yè)主委員會委員辭職，必須提前２個月向業(yè)主委員會或者業(yè)主大會提出書面辭呈。 業(yè)主委員會委員缺額按業(yè)主大會議事規(guī)則補選，但缺額人數(shù)達業(yè)主委員會委員半數(shù)以上的，應當召開業(yè)主大會重新選舉。 業(yè)主委員會委員資格終止或者被補選為業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告。 第十九條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應將業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員名單等材料向市建設部門備案。 市建設部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。 業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應當按照本條第一款規(guī)定重新備案。 第二十條 業(yè)主委員會在任期屆滿的2個月前，應當告知市建設部門。市建設部門會同屬地政府要及時指導業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉。 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將其保管的有關(guān)資料、印章及財物等移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。 第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤消。 業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，市建設部門或?qū)俚卣瑧斬熈钕奁诟恼蛘叱蜂N其決定，并通告全體業(yè)主。 第二十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 第二十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；可以從物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益中支付，也可以由全體業(yè)主按各自占有面積分攤。經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。 第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合公安等相關(guān)職能部門，與屬地政府相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的治安秩序、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合相關(guān)社區(qū)居委會依法履行自治管理職責，社區(qū)居委會也應當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的社區(qū)居委會，并認真聽取社區(qū)居委會的建議。 第二十五條 實行物業(yè)管理的區(qū)域，可以建立由屬地政府、公安派出所、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由物業(yè)屬地政府主持，協(xié)調(diào)處理有關(guān)物業(yè)管理矛盾、糾紛等事宜。需處理事宜涉及其他職能部門的，相關(guān)職能部門應當參加聯(lián)席會議。 第三章 前期物業(yè)管理 第二十六條 建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向市建設部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。 市建設部門應當自收到要求之日起15日內(nèi)按照物業(yè)的相對獨立封閉、共用設施等情況劃定物業(yè)管理區(qū)域。 第二十七條 住宅物業(yè)建設單位應當按照不少于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積的４‰無償提供物業(yè)管理服務用房，且不得低于40平方米，其所有權(quán)屬該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同所有。建設單位應當在規(guī)劃設計時向市建設部門就物業(yè)服務用房的面積、位置征求意見。 新建經(jīng)濟適用、拆遷安置和其他保障性住房，按規(guī)劃確定該住宅區(qū)域配套建設商業(yè)服務用房的，其物業(yè)服務用房按該區(qū)域物業(yè)總建筑面積的8‰配置，其中5‰為商業(yè)服務用房，由政府出資，不納入住宅開發(fā)建設成本，其產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由政府無償交由物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營，其經(jīng)營收入用于補貼該區(qū)域物業(yè)管理公共服務費用。 市國土、規(guī)劃、建設等部門要嚴格把關(guān)和審批，不得隨意降低物業(yè)服務用房和配套設施的標準。物業(yè)服務用房和按國家有關(guān)規(guī)定納入配套建設的物業(yè)共用設施設備應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工。建設單位移交的物業(yè)服務用房用作辦公用房的應作適當裝修，具備正常使用功能。 其他物業(yè)的物業(yè)管理服務用房參照第一款標準執(zhí)行。 第二十八條 建設單位在物業(yè)預（銷）售前，應當通過招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理；投標人少于3個或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)市建設部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。 第二十九條 建設單位應當和前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)管理服務合同，制定臨時管理規(guī)約。前期物業(yè)管理服務合同和臨時管理規(guī)約，應當在物業(yè)銷售前告知市建設部門。 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務合同中涉及物業(yè)購買人共同利益的約定應當一致。 第三十條 通過招投標方式確定前期物業(yè)服務企業(yè)的，其前期物業(yè)服務收費標準應當報市價格主管部門備案。采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，其前期物業(yè)服務收費標準應當報市價格主管部門批準。 第三十一條 房屋出售交付之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，由建設單位承擔；房屋出售交付之日次月起發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，由房屋購買人按前期物業(yè)管理服務合同及臨時管理規(guī)約承擔。 第三十二條 建設單位申請房屋預（銷）售許可證時，應當提交物業(yè)管理服務用房的室號、面積和物業(yè)共用設施設備的相關(guān)資料。 建設單位與房屋購買人訂立房屋銷售合同時，應當將前期物業(yè)管理服務合同、臨時管理規(guī)約和房屋購買人應當享有的物業(yè)管理服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備數(shù)量質(zhì)量等情況，作為房屋銷售合同的附件，并將前期物業(yè)服務企業(yè)基本情況告知房屋購買人。 房屋購買人在與建設單位訂立房屋銷售合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 建設單位向房屋購買人交付房屋時，應當將物業(yè)管理服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備等一并交付查驗。 建設單位向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)時，應將物業(yè)總平面圖、建筑結(jié)構(gòu)設計圖、地下管網(wǎng)圖、有關(guān)設施設備的使用和維護資料、物業(yè)竣工驗收資料等工程建設技術(shù)資料與前期物業(yè)服務企業(yè)一并辦理移交手續(xù)。 第三十三條 前期物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備等數(shù)量質(zhì)量情況進行查驗，并查明供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設施設備與有關(guān)單位的移交情況和相關(guān)移交手續(xù)。 物業(yè)管理服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備達不到數(shù)量質(zhì)量要求，且未經(jīng)移交驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付，前期物業(yè)服務企業(yè)不得接管。 業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備等的查驗情況報告業(yè)主委員會并按規(guī)定移交相關(guān)資料。 第四章 物業(yè)管理服務與費用 第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。 物業(yè)服務企業(yè)應當配備相應的物業(yè)管理專業(yè)人員和其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。專業(yè)人員和其他專業(yè)技術(shù)人員應當按照國家規(guī)定取得相應職業(yè)資格證書后，持證上崗。 在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利、義務按照《江蘇省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，并在物業(yè)服務合同中約定。 第三十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主大會決定選聘。 物業(yè)管理服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將下列事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，聽取業(yè)主意見，接受業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)業(yè)主大會同意后，負責與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同： （一）聘請物業(yè)服務企業(yè)的方式； （二）擬聘請的物業(yè)服務企業(yè)基本情況； （三）擬訂立的物業(yè)管理服務合同草案。 物業(yè)管理服務合同應當參照市建設部門提供的示范文本，對物業(yè)管理服務事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。 物業(yè)管理服務合同應當在生效后15日內(nèi)、終止或者解除前30日，告知市建設部門和屬地政府。 第三十六條 物業(yè)管理服務合同中的物業(yè)管理服務事項主要包括以下內(nèi)容： （一）物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常養(yǎng)護和管理； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的保潔； （三）公共綠地、花草樹木等的養(yǎng)護管理； （四）協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、設置安全警示標志、進行消防和交通等事項的安全防范； （五）物業(yè)裝飾、裝修的安全事項約定、垃圾清運等管理服務； （六）物業(yè)檔案的管理； （七）雙方約定的其他事項。 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意，可以與物業(yè)服務企業(yè)約定前款內(nèi)容以外的其他服務項目；物業(yè)服務企業(yè)也可以直接向業(yè)主和使用人提供物業(yè)管理服務合同以外的其他服務項目，業(yè)主和使用人對物業(yè)服務企業(yè)提供的其他服務有自主選擇權(quán)。 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域的全部物業(yè)管理整體委托給他人。 第三十七條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理服務合同到期的3個月前，組織召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理服務合同是否延續(xù)作出決定，并提前2個月將決定書面通知物業(yè)服務企業(yè)。 業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)管理服務合同的，業(yè)主委員會應當在2個月內(nèi)組織選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)管理服務合同到期后，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)工作仍未完成的，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商一致，可以簽訂期限不超過6個月的臨時物業(yè)管理服務合同，但是，臨時物業(yè)管理服務合同期限未滿，而業(yè)主委員會與新選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效的，臨時物業(yè)管理服務合同終止，但必須提前告知原物業(yè)服務企業(yè)。 第三十八條 經(jīng)業(yè)主大會批準，由業(yè)主委員會解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在接到解聘通知7日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并完成向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案資料，預收的有關(guān)費用、物業(yè)管理服務用房和物業(yè)共用設施設備等工作。 第三十九條 物業(yè)管理服務費用標準的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)服務企業(yè)服務等級、服務內(nèi)容相適應的原則。 第四十條 物業(yè)管理服務費用應當區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。 普通住宅物業(yè)管理服務費實行政府指導價，具體標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在市價格主管部門公布的政府指導價范圍內(nèi)，與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定。實行等級收費的普通住宅，遇市價格主管部門定期公布調(diào)整物業(yè)服務等級收費標準的，則物業(yè)管理服務費應作相應調(diào)整。 非普通住宅及商住樓、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)管理服務費實行市場調(diào)節(jié)價。其收費標準的確定，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)管理服務合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定。 政府指導價由市價格主管部門會同市建設部門共同確定，及時公布。 第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務合同以外的服務項目，服務費用由雙方約定。 第四十二條 物業(yè)管理服務費由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定的收費項目和標準向業(yè)主收取，收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。已竣工但建設單位尚未出售、出租的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位全額交納；交付使用但業(yè)主尚未入住的物業(yè)，業(yè)主應事先向物業(yè)服務企業(yè)書面申報，自申報起次月至入住始當月期間的物業(yè)管理服務費按不低于70%的標準繳納。 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復收取相關(guān)費用。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務費的，從其約定，但業(yè)主負連帶繳納責任。 第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。 物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 第四十四條 物業(yè)管理服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 采取酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金進行年度預決算和對物業(yè)服務費用的收支情況進行審計。 第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生違反管理規(guī)約的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并協(xié)助業(yè)主委員會進行糾正。 對違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、交通和物業(yè)使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的，物業(yè)服務企業(yè)在制止的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告。 第四十六條 市建設部門應當建立投訴受理制度。市建設部門接到投訴后，應當在7日內(nèi)作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調(diào)查、核實，并自受理投訴之日起30日內(nèi)，將處理意見回復投訴人。投訴事項屬于其他部門管理職責的，市建設部門應當及時告知或移送市各相關(guān)部門依法處理。 投訴人對市建設部門的處理意見有異議的，可以向無錫市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復核要求。 第五章 物業(yè)的使用與維護 第四十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)管理服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。 建設單位能夠證明其享有所有權(quán)的房屋及其他附屬設施、場所，方可出租、出售。 第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或主體結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋外觀； （二）擅自改變房屋及附屬設施用途； （三）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備； （四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物； （五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和振動； （七）未經(jīng)批準擺攤設點； （八）無序停放車輛； （九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； （十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動； （十一）妨礙消防通道、設施的正常使用； （十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。 第四十九條 業(yè)主或者使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，辦理登記手續(xù)，簽訂裝修裝飾協(xié)議。業(yè)主或者使用人應當遵守國家和本市的有關(guān)規(guī)定，遵守管理規(guī)約和裝飾裝修協(xié)議的約定。涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的裝飾裝修應按《無錫市城市房屋安全管理條例》的規(guī)定，在辦理登記手續(xù)前取得房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可。 物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或物業(yè)使用人，并對物業(yè)裝飾裝修活動實施監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修規(guī)定或約定的，應當立即勸阻、制止，并督促改正。對已造成物業(yè)危害后果或者經(jīng)勸阻、制止拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報告有關(guān)行政主管部門依法處理。 物業(yè)服務企業(yè)違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的，業(yè)主或者業(yè)主委員會應當及時報告有關(guān)行政主管部門依法處理。 第五十條 業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當對其負有維護責任的物業(yè)定期維修養(yǎng)護。 當物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護；責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的約定，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。 物業(yè)維修養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合，因拒絕配合造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責任人應當負修復或者賠償責任。 第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等管理單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應提前5日通知業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂協(xié)議，屬搶修、急修的應及時通知，過后補辦手續(xù)。施工單位應當負責施工安全，并按協(xié)議約定及時恢復受損部位原狀、清除施工垃圾。 第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場、庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和非業(yè)主使用人使用，否則不得向本物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人轉(zhuǎn)讓或出租。購買的車庫、車位應當用于停放車輛。除小區(qū)設置專業(yè)停車場的，大型車輛不得在小區(qū)停放。 業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設單位應當出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導價。 第五十三條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地等停放車輛的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意，車輛停放應當有序，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損毀綠化等公共設施，其收費標準由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定。小區(qū)內(nèi)局部區(qū)域確需將綠地改造為停車場地的，應當由業(yè)主大會決定，且改造方案需經(jīng)市綠化、規(guī)劃等主管部門批準后方可實施。 第五十四條 經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意或者根據(jù)物業(yè)管理服務合同約定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行有償服務活動的，其收入應當分類記賬、單獨核算，扣除運行成本、代辦費用后，主要用于補貼物業(yè)管理公共服務費和補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，經(jīng)營收支情況應當定期向全體業(yè)主公布。 業(yè)主大會成立前，屬地政府應當對屬地物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務用房的使用情況進行管理和監(jiān)督。 第五十五條 專項維修資金的管理和使用按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第六章 法律責任 第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)管理服務合同約定繳納物業(yè)管理服務費，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)催交仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金；業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者申請仲裁。 第五十七條 前期物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自接管不符合要求的物業(yè)管理區(qū)域的，由市建設部門責令限期改正，并可處1萬元以下罰款。 第五十八條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市建設部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 第五十九條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資質(zhì)證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由市建設部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十條 違反本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由市建設部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。 第六十一條 違反本辦法規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由市建設部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。 第六十二條 違反本辦法規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由市建設部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十三條 違反本辦法規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由市建設部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。 第六十四條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由市建設部門責令限期改正，處委托合同價款的30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十五條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市建設部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用： （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的； （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。 個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。 第六十六條 業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越權(quán)限擅自作出決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。 第六十七條 違反本辦法規(guī)定依法應當由市建設部門以外的其他行政管理部門處罰的，由相應的行政管理部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。 第六十八條 市建設部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。 第七章 附 則 第六十九條 本辦法中有關(guān)專業(yè)用語的含義： （一）物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關(guān)場地。 （二）業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 （三）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和合法使用物業(yè)的其他人。 （四）物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地、綠化進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 （五）入?。菏侵笜I(yè)主或物業(yè)使用人在室內(nèi)堆放、存放各類物品或進行各類裝飾裝修而實際開始使用房屋的行為。 （六）共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎，內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 （七）共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 （八）專項維修資金，是指住宅共用部位共用設施設備維修資金。 第七十條 本辦法自2009年5月1日起施行?！兑伺d市物業(yè)管理暫行辦法》（市政府令第69號）同時廢止。
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公安備案號：32028202000509